Рынок недвижимости Харькова. Состояние и перспективы.
02.09.2015 3:15
Можно с уверенностью сказать, что с июня-июля месяца этого года на рынке жилой недвижимости Харькова установилось ценовое дно. Падение цен на недвижимость вызванное девальвацией гривны и другими событиями зимы 2014-2015 г, замедлилось, а затем и остановилось. Если в мае-июне еще возможно было купить однокомнатные квартиры без ремонта в недорогих районах города за 14-15 тысяч долларов, а то и немного ниже, то сейчас таких цен не существует. Сверхдешевые квартиры раскуплены, и, можно сказать что рынок недвижимости замер в ожидании. Продавцы ждут повышения цены, а покупатели, которые упустили свой шанс в мае-июне, надеются на повторение весенней ситуации с ценами.
На наш взгляд факторы, которые подпирают ценовое дно никуда не делись:
– Строительство первичной недвижимости в Харькове имеет столь малый масштаб, что никакого влияния на цены вторичного рынка не оказывает.
– В Украине по-прежнему существует огромная внутренняя эмиграционная волна из сел и небольших городов в города-миллионники, в том числе и в Харьков.
– Существующие цены на недвижимость опустились на столь низкий уровень, что они стали сопоставимы с ценой на подержанную иномарку. Недорогие однокомнатные квартиры на окраине стоят от 17 тысяч долларов. На Салтовке не возле метро – от 18 тысяч долларов. Это значит, что человек, настолько нуждающийся в жилье, что ради этого готов был расстаться со своим автомобилем стоимостью 10-20 тысяч, еще в декабре 2014 года, свой жилищный вопрос все равно решить никак не мог. А теперь у него даже есть возможность выбора.
– Ввиду неравномерного падения цен на однокомнатные и многокомнатные квартиры (на трехкомнатные квартиры цены просели гораздо сильнее, чем на однокомнатные), у владельцев однокомнатных квартир в хорошем районе появилась возможность переехать в трехкомнатную квартиру в худшем районе практически бесплатно. Так однокомнатная квартира на Салтовке возле метро без ремонта на среднем этаже стоит от 21000 долл. Со свежим ремонтом около 26000 долл. В то же время цена дешевых двухкомнатных квартир на Салтовке не возле метро начинается от 25000 долл., трехкомнатных – от 26-27000 долл. Понятно, что такая ситуация вызовет приток на рынок немалого числа харьковчан, желающих увеличить свою жилплощадь, что тоже стабилизирует ситуацию с ценами.
– Так же на нашем рынке весьма заметен приток переселенцев из Донецкой и Луганской областей, которым наш город оказался гораздо дешевле, чем Киев и Одесса, менее провинциальным, чем Днепропетровск, Сумы, Запорожье и гораздо ближе по духу, чем западные регионы Украины.
Все эти факторы говорят о том, что в ближайшей перспективе никаких серьезных причин на снижение цен нет. По мере выбывания с рынка недвижимости самых дешевых квартир, цены будут расти небольшими темпами.
Если кто-то в качестве причины падения цен приведет нынешнюю динамику с экономикой Украины, то напомним ему, что с 1999 по 2007 год квартиры в Харькове выросли в цене примерно в 30 раз! Те квартиры, которые стоили в 1999 г. 1800 долларов, в 2007 году (самый дорогой год) стали стоить 55000 долларов. У нас что, экономика страны и доходы граждан выросли в 30 раз? Затем, в 2009 году эта квартира стала стоить 27000 долларов. Экономика тогда упала, но не в два же раза. Еще можем напомнить, что первый скачек цен на недвижимость (в 2 раза ) состоялся в 2000 году, в разгар веерных отключений электроэнергии и обычного для нашей экономики очередного кризиса.
Отсюда вывод – состояние экономики и цены на жилую недвижимость имеют связь весьма косвенную и очень инерционную.
Член совета Украинской Гильдии Риэлторов Молчанов Е.Н.
