Полезная информация

В Греции большой популярностью пользуются однокомнатные квартиры, расположенные поблизости морского побережья. Чтобы правильно выбрать квартиру для последующей сдачи в аренду в Греции, необходимо учитывать степень востребованности и доступности того или иного жилого объекта. Приемлемые по цене квартиры можно выгодно сдавать не только в разгар туристического сезона, но и в любое другое время года. Необходимо учитывать соответствие спроса предложению. То есть, покупка  недвижимости подешевле на окраинах может впоследствии принести одни лишь убытки.

Австрия – страна дорогой недвижимости. Приобретение апартаментов для отдыха в Австрии обойдется в 10 тысяч евро. А желающие купить земельный участок в этой стране должны быть готовы заплатить 1000 евро за сотку земли. Указанные цены актуальны для покупки недвижимости с целью личного отдыха. Арендный же бизнес в этой стране требует больших капиталовложений.

В Австралии – рай для рантье. Стабильность экономики,  высокий уровень жизни и медицинского обслуживания, отличные климатические условия, социальная защищенность населения – все это причины, по которым спрос на жилье в Австралии всегда высок. Лучшего рынка недвижимости для вложения инвестиций не найти.

ОАЭ считают самой развитой ближневосточной страной в плане рынка недвижимости. Так, недвижимость в Дубаи гарантирует своему владельцу приличную прибыль от ренты. Долгосрочная сдача жилья в аренду приносит 10% годовой прибыли от общей стоимости недвижимости, краткосрочная – 15%.

«Выкуривание» арендаторов

Суть этой мошеннической схемы состоит в следующем. Владельцы жилья намеренно создают невыносимые условия для арендаторов, вынуждая их съехать. Постоянные визиты владельца жилья, вмешательства в быт, проявление недовольства по поводу перестановки вещей в квартире и т.д. – все это часть аферы, цель которой получить деньги и «выкурить» арендаторов из жилья.

Продажа базы данных недвижимости, которой не существует

Доверчивые арендаторы часто «ведутся» на заманчивые предложения из интернет-объявлений и начинают звонить по указанным контактным телефонам. Клиентам предлагаются достойные варианты, но предварительно нужно подписать договор об оплате услуг фирмы. После заключения соглашения и оплаты выясняется, что предлагаемая вам жилплощадь уже сдана другому арендатору. За этим следует предложение новых «отличных» вариантов и заключение нового договора.

Существует еще один подвид данной схемы мошенничества. Аферисты предлагают купить информацию – список владельцев квартир, желающих сдать жильё. Вы подписываете договор с фирмой, оплачиваете её услуги, а впоследствии (непосредственно после первых звонков по предоставленным телефонам) понимаете, что вас обманули.

Как обезопасить себя, арендуя квартиру?

Чтобы обезопасить себя от мошенничества, всегда проверяйте предлагаемую вам информацию. «Погуглите» имя риелтора, который предлагает вам свои услуги. Возможно, этот человек давно внесен в черные списки на многих сайтах и форумах, посвященных теме мошенничества на рынке недвижимости. Не лишним будет позвонить в компанию, членом которой является риелтор по его собственным словам. Спросите, действительно ли этот сотрудник состоит в штате, чтобы быть уверенным в том, что перед вами не мошенник.

Как показывает практика, доверчивость арендаторов практически безгранична. Такой вывод позволяет сделать тот факт, что мошенники работают по одним и тем же схемам десятилетиями. И народ по-прежнему «ведется» на обман. Итак, приступим к описанию наиболее распространенных схем мошенничества на рынке аренды жилья.

Субаренда

Мошенник сперва арендует квартиру посуточно, а потом сдает её клиентам на долгосрочной основе по очень привлекательной цене. Получив плату за месяц и залог, псевдовладелец квартиры скрывается, а пострадавших людей выселяет из квартиры настоящий владелец жилья. Иногда эта схема предполагает обман нескольких арендаторов сразу. Забрав деньги, злоумышленник предлагает жильцам вселиться через несколько дней, поскольку ему нужно освободить жилплощадь от собственных вещей и т.д. На самом же деле, мошенник забирает деньги и больше не дает о себе знать.

Риелтор и владелец жилплощади – партнеры по «бизнесу»

Суть этой схемы состоит в сотрудничестве риелтора и хозяина квартиры, которые являются соучастниками мошеннической аферы. Присутствие риелтора и владельца жилья придает предложению об аренде надежный вид, который привлекает клиентов. Но после того, как деньги заплачены, хозяин заявляет, что обстоятельства не позволяют ему сдавать жильё. В итоге, обманутые арендаторы могут потребовать возврата денег только у владельца недвижимости. А вот риелторская доля оседает в карманах мошенников.

Проблемы с владельцем

В мошеннических схемах, касающихся аренды жилья, могут быть использованы мнимые проблемы в родственных отношениях. Например, вы снимаете квартиру у бабушки, а потом выясняется, что собственник квартиры – её сын – не разрешает сдавать жильё. В таких ситуациях вас просто попросят съехать, а вернуть свои деньги вряд ли удастся.

Продолжение статьи читайте здесь

Советы по приобретению квартиры в строящемся здании

Подойдите к вопросу приобретения квартиры очень серьезно. Не торопитесь оформлять документы, пока не узнаете больше о компании, которая занята строительством незавершенного дома. Прежде всего, стоит проверить компанию-застройщика на предмет наличия проблем со своевременной сдачей домов. Также, весьма полезно будет поискать на соответствующих форумах отзывы бывших клиентов данной компании.

Если репутация компании внушит доверие, следующим вашим шагом должен стать визит в главный офис застройщика. На месте нужно узнать о схеме продажи квартиры. Перед тем, как проанализировать услышанное, примите к сведению, что на сегодняшний день в Украине легитимны только 2 вида подобных договоров.  Речь о договоре долевого участия в застройке через услуги Фонда финансирования строительства, и о договоре, предполагающем резервирование и приобретение ценных бумаг.

Прежде чем принять окончательное решение, задайте застройщику вопросы о:

• Разрешение на строительство;
• Способе закрепления земельного участка за застройщиком;
• Лицензии строительной компании;
• Способах финансирования строительства.

Перед покупкой квартиры также необходимо юридически проанализировать договор, подлежащий заверению вашей подписью. Если вы сомневаетесь в правовой или финансовой стороне вопроса – обращайтесь за консультацией к специалистам.

Квартиры в новостройках. Виды и спрос

На сегодняшний день уровень продаж жилплощади в новостройках падает. И виной тому не только кризис, но и строительные аферы. Новостройки создаются, в основном, посредством паевого инвестирования. А последнее предполагает вложение денег в создание квартир физическими лицами либо организациями. Для чего нужно паевое инвестирование? К таким действиям прибегают для рассредотачивания затрат и преодоления нехватки денежных средств.

Кризис на рынке недвижимости и недостаток частных инвестиций привели к избытку нереализованных квартир. Последние можно поделить на несколько категорий. Остановимся на каждом виде таких квартир поподробнее. В первую группу входят квартиры, не выкупленные пайщиками. Такие квартиры попадают на открытый рынок, а средства от их реализации идут на возведение новостроек. Вторая категория квартир включает «проблемную» жилплощадь. Речь о квартирах, выставленных на продажу из-за задолженностей по ипотечным кредитам. К третьему типу нереализованных объектов жилой недвижимости относятся квартиры, которые продают из необходимости решения финансовых проблем новоиспеченных владельцев жилплощади.

Как уберечься от мошенников?

Покупателям квартир в новостройках необходимо получить определенный перечень документов. Приобретая жильё, убедитесь в отсутствии скрытого противостояния между нынешними владельцами квартиры и их родственниками-паевыми инвесторами. В случае, если продавцом квартиры является супружеская пара, будьте готовы к трудностям. Банки могут отказать в сделке из-за неуверенности в том, что недвижимость является совместно нажитым имуществом. Важно отметить, что нотариальная проверка документов и их юридический анализ очень важны для покупателей: они помогут избежать покупки квартиры из «черного списка» банка или ЖЭКа.

Расчет суммы налога осуществляется государственной налоговой службой. Далее результаты исчислений отправляют собственнику недвижимости. Уведомление-решение, содержащее указание размера налога на недвижимость, присылают только после подтверждения данных о переходе права собственности на жильё. Эти данные обычно подтверждаются органом госрегистрации на недвижимость.

Важно отметить, что оплачивать сумму налога, указанную в уведомлении, следует в течение 2-х месяцев с момента получения извещения. Налогоплательщики вправе обращаться в Государственную налоговую службу за консультациями и проверками. Так, предъявив право собственности, физические лица могут сверять данные о площади недвижимости, о начисленной сумме налога и ставках.

К тому же, по закону, владельцы квартир и частных домов имеют право на предоставление льготы по оплате налога. Для оформления такой льготы, квартиры и частные дома должны соответствовать следующим параметрам: площадь квартиры должна составлять не больше 120 м², а частного дома – не более 250 м².  В случае владения одним объектом недвижимости, собственник освобождается законом от оплаты налога на недвижимость (если площадь жилья не больше указанных выше параметров).

В связи с этим фактом наблюдается повышение цен примерно на 20%. После окончания арендного сезона, спрос на аренду понижается. Но владельцы квартир снижать цены не торопятся: с января по июль цены на аренду харьковских квартир падают всего лишь на 10-15%. Отметим, что спрос на аренду жилья в Харькове за последние 3 года был на удивление стабильным. А вот снимать квартиру в Харькове – все дороже и дороже. К примеру, за 2012 год рост цен на аренду составил 4-5%. Особенно популярны недорогие и небольшие (1-комнатные и 2-комнатные) квартиры спальных районов Харькова. Востребованы на рынке аренды жилья в Харькове и элитные жилые объекты с евроремонтом и современным набором мебели и бытовой техники.

Специалисты говорят о том, что в 2012 году наблюдался усиленный приток инвестиций в арендный рынок. На сегодняшний день деньги выгодно и безопасно вкладывать в приобретение недвижимости с тем, чтобы сдавать его в аренду. А вот хранение сбережений в банке на депозитных счетах менее выгодно в экономическом плане. В целях заработка обычно приобретают небольшие квартиры, для того чтобы обеспечить оптимальное соответствие затрат и дохода.

           Иметь дачу мечтает очень много людей. Ведь загородный дом – отличное место для проведения семейных праздников и отдыха большой компанией друзей. Если ваше материальное положение не позволяет приобрести дачу, или же в этом нет необходимости, т.к. вы выезжаете на природу раз в полгода, задумайтесь об аренде загородного дома. Снять дачу можно на несколько дней или на сезон. Причем, арендуя загородный дом, можно обойтись без помощи риэлтора. К тому же, напрямую договорившись с хозяином дома, вы сможете избежать лишних затрат.

Если в ваши планы входит долгосрочная аренда загородного дома, понадобится регистрация в качестве частного предпринимателя. Такая процедура послужит мерой предосторожности от мошенничества на рынке аренды недвижимости и будет нужна для легализации ваших доходов. Для желающих снять дом на период до 3-х месяцев регистрация в качестве частного предпринимателя не обязательна.

Отдых и развлечения, как правило, предполагают некоторый беспорядок в доме. А это может не понравиться владельцу загородного дома. Во избежание недоразумений с арендодателем, можно заключить специальный договор о краткосрочной аренде дома. Последний должен содержать страховой депозит, гарантирующий защиту интересов хозяина недвижимости. Другими словами, арендатор обязуется выплатить хозяину дачи залог, который подлежит возврату по окончании срока аренды, в случае отсутствия претензий со стороны владельца дома.

Если же по вашей вине арендуемому дому были нанесены убытки, то из залога вычитают определенную сумму денег. По объему залог может составлять от 40 до 100% общей стоимости арендной платы. Отметим, что договор о краткосрочной аренде по своей структуре аналогичен обычному договору о долгосрочной аренде. То есть, в документе оговариваются сроки, стоимость и множество других условий аренды.

Стоимость

Первая и, пожалуй, самая главная рекомендация – не завышайте цену дома. Имейте в виду, что в подавляющем большинстве случаев покупатели ориентируются именно на указанную в объявлении «продам дом в Харькове» цену. Приписки вроде «возможен торг» не работают. Не стоит забывать о том, что назначаемая вами цена должна отвечать не только вашим субъективным запросам, а определенному рыночному предложению.

Подготовка дома

В привлечении покупателей большую роль играет внешний вид дома. Поэтому позаботьтесь о замене кранов или переклейте обои, если это необходимо. Кроме того, не лишним будет сделать несколько снимков интерьера и экстерьера продаваемой недвижимости, и приложить фотографии к объявлению. На текст с изображением отреагирует гораздо большее количество потенциальных покупателей.

Описание недвижимости

Описывая продаваемый дом, не ограничивайтесь сухими фактами. Пусть они будут основой, к которой вы добавите те подробности, которые привлекут внимание покупателей. Упомяните обо всех привлекательных особенностях расположения дома (например, поблизости есть речка или лес) или удобной планировке.

Правильный выбор риелтора

Если вы подходите к процессу продажи дома с максимальной ответственностью, то обратитесь за помощью к риелтору. Лучше всего сотрудничать со знакомыми специалистами. Спросите совета у близких и родственников. Если же, вы ищете риелтора самостоятельно, есть смысл обратиться в крупное и авторитетное агентство.

И еще один важный момент, оставляя свое объявление «продам дом в Харькове» на различных сайтах, позаботьтесь о правильности контактных данных, и о том, чтобы покупатель всегда имел возможность связаться с вами.

Оценка технических характеристик дома

Прежде чем решить, подходит ли вам определенный дом, необходимо оценить его соответствие критериям безопасности и надежности. Для этого потребуется, в первую очередь, осмотреть фундамент. Обязательно обойдите дом и осмотрите верхнюю часть фундамента на предмет наличия трещин. Если есть такая возможность,  загляните в подпол и осмотрите фундамент с внутренней стороны. Учтите, что даже маленькая трещина в фундаменте со временем может перерасти в большую проблему для владельца дома. Так что не стесняйтесь быть придирчивыми. Если вы обнаружили небольшие дефекты, вполне резонно просить у продавца скидку на проведение ремонтных работ.

Далее, нужно тщательно осмотреть стены частного дома. Этот этап осмотра очень важен, поскольку качество стен напрямую связано с фундаментом. Если с последним не все в порядке, разрывы отразятся на стенах. В таких случаях продавцы недвижимости часто маскируют дефекты стен. Распознать такие попытки легко: маскировочный шов на межкирпичной кладке, идущий от фундамента к стене, будет выделяться. Не стоит поддаваться заверениям продавца в том, что все нормально, если на лицо признаки замаскированных трещин. Иногда причина этих дефектов кроется в недостаточной прочности перемычки над проемами. А такой недостаток требует серьезного и дорогостоящего ремонта.

Офисы, расположенные в жилых домах – в рамках закона или нет?

На сегодняшний день многие стали сомневаться в законности функционирования коммерческой недвижимости в Харькове, расположенной в жилых домах. Причиной этому стал новый закон, предполагающий внесение изменений в ст. 6 Жилищного кодекса и содержащий четкие определения для жилых и нежилых помещений. Почему такие сомнения имеют место? Дело в том, что изменение нескольких слов в тексте закона привело к различным толкованиям.

Некоторые издательства напрямую заявили о положительном влиянии нового закона на развитие сегмента офисной недвижимости. Арендаторы, в свою очередь, пребывали в паническом состоянии. По заверениям авторов законопроекта, у владельцев коммерческих помещений в зданиях жилых домов, нет поводов для беспокойства. Запрет на предоставление помещений в жилых домах для промышленных потребностей должен распространяться только на некоторые жилплощади. Речь идет о помещениях, которые принадлежат к жилому фонду, а используются в качестве объектов коммерческой недвижимости.

Однако данный закон так и не вступил в действие: Президент Украины наложил на него вето. Так что офисы в жилых домах по-прежнему остаются в рамках закона.

Процедура продажи квартир в Харькове: на что стоит обратить внимание?

Прежде всего, помните о необходимости проверки документов. Во многих квартирах делают перепланировку, которая по правилам должна фиксироваться в техническом паспорте БТИ. Если этот момент не будет проконтролирован, возможны не очень приятные для покупателя последствия. Так, наличие в покупаемом доме неузаконенной планировки наверняка создаст проблемы с законом. Нести ответственность за нарушение норм будет покупатель, а не прежний собственник жилья. А процедура узаконивания обойдется не дешево, её стоимость составляет примерно 7-13% рыночной цены жилплощади.

При продаже квартиры в Харькове также стоит учитывать необходимость согласия всех сторон, участвующих в процессе. К примеру, если продавцом квартиры является человек, состоящий в браке, на осуществление продажи необходимо согласие супруга(и). Следующим важным обстоятельством для продавцов недвижимости можно считать правильную оценку объекта на рынке недвижимости. В случае неправильного оценивания стоимости продаваемого жилья, вы можете потерять деньги или же столкнуться с проблемой реализации жилплощади. Решить вопрос адекватной оценки стоимости жилья можно, обратившись за помощью к риелтору. Если же вы не хотите связываться с оценщиками, просмотрите цены на аналогичные квартиры в интернете и назначьте адекватную цену на продаваемую квартиру самостоятельно.

И еще один важный момент, не экономьте на объявлениях о продаже квартиры. Кроме размещения объявлений на бесплатных сайтах, позаботьтесь о более ли менее высокой позиции вашего объявления в списке результатов поисковика, заплатив за рекламу и продвижение.

Эксперты опасаются повторения событий 9-летней давности. Напомним, что в 2004 году выплаты по депозитам были заморожены на 3-4 месяца, что привело к массовому снятию денежных средств со всех счетов. Следствием такого недоверия к банковской системе и стабильности курса национальной валюты стало своеобразное «перенаправление» денежных средств. Конечным пунктом этого перенаправления являлась недвижимость как надежный способ капиталовложения.

Ситуация на рынке недвижимости в Харькове: прогнозы

Большинство прогнозов о ситуации на рынке недвижимости редко оказываются правдивыми. К примеру, ожидавшееся сокращение продаж недвижимости  в Харькове этой осенью никак себя не оправдало. Напротив, спрос на харьковское жилье вырос примерно на 30%. На сегодняшний день наблюдается такой же высокий спрос на квартиры  эконом-класса, причем недвижимость в Харькове предпочитают покупать без посредников. Стоит отметить, что цены на первичном и вторичном рынках харьковского жилья соизмеримы. Это значит, что приобретая недвижимость Харькова без посредников, покупателям не стоит рассчитывать на большую выгоду.

Часть экспертов, надеющаяся на подписание соглашения об ассоциации с ЕС, говорят о появлении в Украине доступной ипотеки. В случае принятия соответствующего решения, специалисты прогнозируют активизацию рынка недвижимости за счет европейских инвестиций. Другие специалисты утверждают, что рынок украинской недвижимости будет пребывать в таком же вялом и стабильном состоянии на протяжении ближайших 2-3 лет.

Первичный рынок недвижимости в Харькове: тенденции

Главными тенденциями первичного харьковского рынка недвижимости являются:

• Сокращение количества операторов и, соответственно, проектов;
• Уменьшение объемов строительных объектов;
• Дефицит предложения.

Интересно, что низкая платежеспособность потенциальных покупателей и достаточно высокая стоимость квартир в результате не приводят к уменьшению спроса на жилье в Харькове. Правда, последнее утверждение касается только квартир, относящихся к «эконом» классу. Связано это не только с желанием переехать в город-миллионщик с развитой инфраструктурой, но и с жаждой прибыли. Ведь приобретение недвижимости – выгодный вариант капиталовложения.

Подробнее о классах жилья в Харькове

Классификация жилплощади включает три категории. Речь идет о квартирах бизнес и эконом- классов, а также социальном жилье. Социальным жильем являются квартиры, построенные за счет государства и распределяемые бесплатно. На сегодняшний день случаев возведения социальных домов очень мало. Что касается квартир бизнес-класса, их количество также невелико. Так что большинство строящихся объектов относятся к категории жилья эконом-класса. Как правило, для квартир эконом-класса характерны планировочные решения квартир и пониженная стоимость квадратного метра по сравнению со средней ценой.

С типовыми планировками квартир в Харькове можно ознакомиться на нашем сайте по следующим ссылкам:

• 1 комнатные квартиры в харькове
• 2 комнатные квартиры в харькове
• 3 комнатные квартиры в харькове
•  4 комнатные квартиры в харькове

Купуючи заставну квартиру за нижчою ціною, ви ризикуєте згодом стикнутися із затяжними судовими процесами, збитки від яких може не покрити зекономлене. Тож спершу варто вивчити об’єкт нерухомості та проаналізувати всі «за» і «проти».

Експерти ринку нерухомості відзначають збільшення на початку нинішнього року кількості пропозицій з продажу квартир, які раніше перебували в заставі у банків. При цьому ціни на таку нерухомість на 10–15%, а то й більше, нижчі середньоринкових, що не може не радувати потенційних покупців. Голова Національної ради ріелторської палати України Віктор Несін пояснює таку тенденцію зменшенням доходів громадян, яким тепер нема чим погашати кредити, а також бажанням банків якомога швидше збути заставне майно і погасити кредити.

Однак юристи звертають увагу, що, придбавши квартиру за заниженою ціною, її новий власник згодом може стикнутися з довгими й виснажливими судовими процесами. У найкращому разі доведеться витратити чимало часу й коштів на відстоювання свого права, у найгіршому — є ризик втратити і квартиру, і сплачені за неї гроші. Тож експерти радять, перш ніж укладати договір, ретельно вивчити всі нюанси, пов’язані з об’єктом нерухомості. Краще — із залученням фахівця для супроводження угоди.

Купівля застави у боржника

Заставне майно може бути продане як за згодою із заставодавцем, так і в примусовому порядку. Здебільшого банки намагаються домовлятися з боржниками, що вигідніше як першим, так і другим. На сайтах банків у розділах про реалізацію заставного майна зазвичай ідеться, що операції здійснюються лише за згодою позичальника, який з тих чи інших причин не в змозі виплатити заставну вартість об’єкта. Один із варіантів реалізації заставної квартири — коли банк пропонує боржнику самому знайти покупця. Щоб уникнути зайвого клопоту, фінустанови навіть надають тим, хто погодився, прийнятніші умови погашення кредиту. За такої схеми покупець оплачує зобов’язання боржника, після чого банк ініціює зняття обмежень на квартиру. І вже після цього укладається договір купівлі-продажу. Слід звернути увагу, що в таких випадках між моментом зняття обмежень і фактичним укладенням договору минає деякий час. У цей момент є ризик махінацій, коли вже необтяжена квартира може бути відчужена третій особі. Тож юристи радять укладати попередній договір, який у разі відмови власника продати квартиру, принаймні, дасть можливість у судовому порядку або зобов’язати його такий договір укласти, або повернути гроші.

Статті 229–233 ЦКУ визначають, що договір може бути визнаний недійсним, якщо він укладений під впливом несприятливих обставин або на вкрай невигідних умовах

Самостійний продаж квартири більш прийнятний для позичальника, оскільки він сам вирішує, кому і за якою ціною продати майно, а також не оплачує банку витрати, пов’язані з реалізацією застави. Для покупця ж тут є певні ризики. Зокрема, угода про добровільний продаж квартири може бути згодом оскаржена боржником у суді. Наприклад, ст. 229-233 ЦКУ визначають, що договір може бути визнаний недійсним, якщо він укладений під впливом несприятливих обставин або на вкрай невигідних умовах. Очевидно, що згадані категорії носять оціночний характер, і наперед важко сказати, чи вважатиме суд обставини такими, що ведуть до визнання договору недійсним. Юрист ЮФ «Лексфор» Юлія Рудик зауважує, що і банк як заставодержатель згодом може оскаржити угоду в судовому порядку, оскільки позичальник не має права продавати заставне майно без отримання попередньої письмової згоди банку. «Тож при укладенні такого роду договорів необхідно ретельно перевірити документи, зокрема перевірити статус майна та наявність у позичальника права на його продаж (відповідної згоди банківської установи, згоди чоловіка або дружини тощо)», — радить юрист.

Квартиру продає банк

У певних випадках, коли позичальник не може або не хоче знайти покупця, банки можуть самі зайнятися продажем заставної нерухомості через фінансові компанії, що працюють спільно з агенціями нерухомості. У таких випадках фінансова або факторингова компанія викуповує в банку заборгованість позичальника за поточною вартістю заставного майна і стає новим заставоутримувачем. Після чого фінансова компанія реалізує заставну квартиру через агенцію з нерухомості. При цьому вона «пробачає» позичальникові залишок боргу за кредитною угодою, якщо квартира продана за ціною, яка не покриває зобов’язання позичальника.

Така схема вигідна для всіх сторін угоди, вважає Юлія Рудик. Вигода банківської установи полягає у скороченні витрат і часу на організацію процесу зі стягнення заставного майна і заборгованості за кредитною угодою, позичальника — в частковому «прощенні» боргу та закритті зобов’язань за кредитною угодою. Фінансова компанія й агенція з нерухомості отримують після реалізації заставного майна свої комісійні, а покупець — звільнену від заборон і зобов’язань нерухомість за прийнятною ціною. «Водночас, — зазначає юрист, — за подібної схеми покупець навряд чи зможе придбати нерухомість за значно зниженою вартістю. Агенція з нерухомості, з метою заробити на комісійних, продають таке майно за звичайними ринковими цінами».

Крім того, потенційному покупцеві такої квартири необхідно перевірити виконання іпотекодержателем усіх умов іпотечного договору. Також слід пам’ятати, що перш ніж продати об’єкт, продавець має за 30 днів повідомити про це боржника. Якщо ж усіх правил не дотримано, згодом договір купівлі-продажу може бути оскаржено в суді.

Примусовий продаж без суду

Проблемним може виявитися придбання квартири, яку в боржника вилучили і реалізують її через аукціон. Примусово стягнути нерухомість у заставодавця можна за рішенням суду, а також на підставі виконавчого напису нотаріуса. Для банків це крайній крок, оскільки процедура реалізації майна на публічних торгах потребує додаткової уваги та часу. Причому менш витратний для банківських установ спосіб стягнення застави — на підставі виконавчого напису нотаріуса (ст. 33 ЗУ «Про іпотеку»). Покупцеві до такого придбання варто ставитися обережно. Окрім іншого, боржник згодом може оскаржити в суді дії нотаріуса. Зазначимо, що позасудове стягнення заставного майна може здійснюватися лише за наявності відповідного застереження в договорі іпотеки або в окремому договорі, який має бути завірений нотаріально. Також стягнення на предмет застави може бути звернене лише за 30 днів після попередження про це боржника. До закінчення цього часу нотаріус не має права вчиняти виконавчий напис на договорі.

Для банку і покупця більше гарантій, коли нерухомість конфіскована і реалізується на підставі рішення суду

Юлія Рудик зауважує, що необхідно звернути увагу на норми Закону «Про нотаріат», що визначають умови, за наявності яких можливе вчинення нотаріусом виконавчого напису. Зокрема, надані нотаріусу документи мають підтверджувати незаперечність вимог банку. При цьому про незаперечність вимог можна говорити лише у двох випадках:

• з розміром суми боргу погоджуються обидві сторони (позичальник і банк);
• заборгованість підтверджена рішенням суду.

В інших випадках заборгованість є суперечливою. Також слід пам’ятати, що нотаріус вчиняє виконавчі написи, якщо з дня виникнення вимоги минув не більш ніж рік. Крім того, вчинення виконавчого напису можливе тільки, якщо договір застави (іпотеки) був засвідчений нотаріусом. «Враховуючи це, покупцеві краще уникати придбання нерухомості, яка стягується на підставі виконавчого напису нотаріуса, навіть якщо така нерухомість реалізується за ціною значно нижчою, ніж ринкова», — радить юрист.

Придбання квартири на аукціоні

Більше гарантій, як для банку, так і для потенційного покупця, коли нерухомість конфіскована і реалізується на підставі рішення суду. Але такий спосіб стягнення заставного майна є витратнішим та тривалішим. Якщо суд задовольнив вимоги банку, реалізація предмета застави здійснюється Державною виконавчою службою (ДВС) на публічних торгах (аукціоні). Інформація про проведення торгів публікується за 15 днів до їх початку. Відчужувана нерухомість оцінюється незалежним оцінювачем. Охочі взяти участь в аукціоні вносять заставу у розмірі 15% вартості об’єкта, яку їм повертають у разі програшу або враховують в оплату придбання.

У цьому разі слід пам’ятати, що заставодавець у будь-який час може погасити борг, і торги не відбудуться. До того ж, тут можливі махінації самих виконавців і пов’язаних з ними осіб з метою придбати нерухомість за заниженою ціною. Наприклад, інформація про торги може приховуватися, а охочих купити об’єкт за запропонованою ціною не виявиться. У такому разі іпотекодержатель отримує право викупити об’єкт за запропонованою ціною. Або призначаються повторні торги (за місяць), на яких ціна знижується на суму до 25%. Згодом можуть бути і треті торги зі стартовою ціною в 50% від визначеної спочатку. При цьому якщо коштів від продажу квартири не вистачить для покриття кредиту, у боржника в рахунок погашення відсутньої суми можуть відібрати інше майно. У таких випадках є велика ймовірність, що заставодавець оскаржить щонайменше встановлену оцінювачем ціну та процедуру проведення торгів. Партнер ЮК «Горошинський і партнери» Дмитро Овсій зазначає, що найбільші ризики при придбанні квартири на публічних торгах — це закритість інформації про такі торги. «Безумовно, агресивно налаштовані власники нерухомості при продажу майна на публічних торгах можуть оскаржувати дії банку, нотаріуса, виконавчої служби та інших учасників такого процесу. У цьому разі вкрай важливо дотриматися всіх процедур», — зазначає юрист.

Сім разів відміряй

Щоб убезпечитися від ризиків при придбанні нерухомості, юристи радять уважно оглянути нерухомість, ознайомитися з документами на неї. Варто вивчити кредитний договір, договір застави, рішення суду про примусове стягнення. Необхідно перевірити, чи не оскаржується таке рішення в касаційному порядку (апеляційний суд може задовольнити вимоги банку, після чого рішення набирає чинності, але згодом його може скасувати касаційний суд).

При придбанні заставної квартири важливо переконатися, що на ній немає обтяжень. «Якщо ціна заставного, як і будь-якого іншого майна, набагато нижче ринкової, і подібне зниження вартості з першого погляду необґрунтоване, можливо, це зумовлено якимись прихованими недоліками нерухомості, зокрема заставою чи іншим обтяженням», — говорить Юлія Рудик. Потрібно переконатися у згоді чоловіка або дружини на угоду у випадках, коли нерухомість належала подружжю. Перевірити, чи не прописані в квартирі діти, оскільки виписати їх потім буде дуже складно. Втім, Дмитро Овсій зауважує, що ймовірність наявності обтяжень досить висока лише в разі купівлі прав і зобов’язань за кредитом, продажу через застереження в договорі (без суду). «У випадках залучення до продажу виконавчої служби ймовірність натрапити на обтяження невисока», — зазначає він.

Не зайвим, радять юристи, буде скористатися допомогою фахівця при укладенні договору купівлі-продажу. Професійний аналіз документів на квартиру, правильно складена угода і грамотне юридичне оформлення результатів її виконання допоможе звести до мінімуму можливі ризики подіб­ної угоди й уникнути будь-яких негативних наслідків у майбутньому.

Источник информации:http://kontrakty.ua