Полезная информация

Офисы, расположенные в жилых домах – в рамках закона или нет?

На сегодняшний день многие стали сомневаться в законности функционирования коммерческой недвижимости в Харькове, расположенной в жилых домах. Причиной этому стал новый закон, предполагающий внесение изменений в ст. 6 Жилищного кодекса и содержащий четкие определения для жилых и нежилых помещений. Почему такие сомнения имеют место? Дело в том, что изменение нескольких слов в тексте закона привело к различным толкованиям.

Некоторые издательства напрямую заявили о положительном влиянии нового закона на развитие сегмента офисной недвижимости. Арендаторы, в свою очередь, пребывали в паническом состоянии. По заверениям авторов законопроекта, у владельцев коммерческих помещений в зданиях жилых домов, нет поводов для беспокойства. Запрет на предоставление помещений в жилых домах для промышленных потребностей должен распространяться только на некоторые жилплощади. Речь идет о помещениях, которые принадлежат к жилому фонду, а используются в качестве объектов коммерческой недвижимости.

Однако данный закон так и не вступил в действие: Президент Украины наложил на него вето. Так что офисы в жилых домах по-прежнему остаются в рамках закона.

Процедура продажи квартир в Харькове: на что стоит обратить внимание?

Прежде всего, помните о необходимости проверки документов. Во многих квартирах делают перепланировку, которая по правилам должна фиксироваться в техническом паспорте БТИ. Если этот момент не будет проконтролирован, возможны не очень приятные для покупателя последствия. Так, наличие в покупаемом доме неузаконенной планировки наверняка создаст проблемы с законом. Нести ответственность за нарушение норм будет покупатель, а не прежний собственник жилья. А процедура узаконивания обойдется не дешево, её стоимость составляет примерно 7-13% рыночной цены жилплощади.

При продаже квартиры в Харькове также стоит учитывать необходимость согласия всех сторон, участвующих в процессе. К примеру, если продавцом квартиры является человек, состоящий в браке, на осуществление продажи необходимо согласие супруга(и). Следующим важным обстоятельством для продавцов недвижимости можно считать правильную оценку объекта на рынке недвижимости. В случае неправильного оценивания стоимости продаваемого жилья, вы можете потерять деньги или же столкнуться с проблемой реализации жилплощади. Решить вопрос адекватной оценки стоимости жилья можно, обратившись за помощью к риелтору. Если же вы не хотите связываться с оценщиками, просмотрите цены на аналогичные квартиры в интернете и назначьте адекватную цену на продаваемую квартиру самостоятельно.

И еще один важный момент, не экономьте на объявлениях о продаже квартиры. Кроме размещения объявлений на бесплатных сайтах, позаботьтесь о более ли менее высокой позиции вашего объявления в списке результатов поисковика, заплатив за рекламу и продвижение.

Эксперты опасаются повторения событий 9-летней давности. Напомним, что в 2004 году выплаты по депозитам были заморожены на 3-4 месяца, что привело к массовому снятию денежных средств со всех счетов. Следствием такого недоверия к банковской системе и стабильности курса национальной валюты стало своеобразное «перенаправление» денежных средств. Конечным пунктом этого перенаправления являлась недвижимость как надежный способ капиталовложения.

Ситуация на рынке недвижимости в Харькове: прогнозы

Большинство прогнозов о ситуации на рынке недвижимости редко оказываются правдивыми. К примеру, ожидавшееся сокращение продаж недвижимости  в Харькове этой осенью никак себя не оправдало. Напротив, спрос на харьковское жилье вырос примерно на 30%. На сегодняшний день наблюдается такой же высокий спрос на квартиры  эконом-класса, причем недвижимость в Харькове предпочитают покупать без посредников. Стоит отметить, что цены на первичном и вторичном рынках харьковского жилья соизмеримы. Это значит, что приобретая недвижимость Харькова без посредников, покупателям не стоит рассчитывать на большую выгоду.

Часть экспертов, надеющаяся на подписание соглашения об ассоциации с ЕС, говорят о появлении в Украине доступной ипотеки. В случае принятия соответствующего решения, специалисты прогнозируют активизацию рынка недвижимости за счет европейских инвестиций. Другие специалисты утверждают, что рынок украинской недвижимости будет пребывать в таком же вялом и стабильном состоянии на протяжении ближайших 2-3 лет.

Первичный рынок недвижимости в Харькове: тенденции

Главными тенденциями первичного харьковского рынка недвижимости являются:

• Сокращение количества операторов и, соответственно, проектов;
• Уменьшение объемов строительных объектов;
• Дефицит предложения.

Интересно, что низкая платежеспособность потенциальных покупателей и достаточно высокая стоимость квартир в результате не приводят к уменьшению спроса на жилье в Харькове. Правда, последнее утверждение касается только квартир, относящихся к «эконом» классу. Связано это не только с желанием переехать в город-миллионщик с развитой инфраструктурой, но и с жаждой прибыли. Ведь приобретение недвижимости – выгодный вариант капиталовложения.

Подробнее о классах жилья в Харькове

Классификация жилплощади включает три категории. Речь идет о квартирах бизнес и эконом- классов, а также социальном жилье. Социальным жильем являются квартиры, построенные за счет государства и распределяемые бесплатно. На сегодняшний день случаев возведения социальных домов очень мало. Что касается квартир бизнес-класса, их количество также невелико. Так что большинство строящихся объектов относятся к категории жилья эконом-класса. Как правило, для квартир эконом-класса характерны планировочные решения квартир и пониженная стоимость квадратного метра по сравнению со средней ценой.

С типовыми планировками квартир в Харькове можно ознакомиться на нашем сайте по следующим ссылкам:

• 1 комнатные квартиры в харькове
• 2 комнатные квартиры в харькове
• 3 комнатные квартиры в харькове
•  4 комнатные квартиры в харькове

Купуючи заставну квартиру за нижчою ціною, ви ризикуєте згодом стикнутися із затяжними судовими процесами, збитки від яких може не покрити зекономлене. Тож спершу варто вивчити об’єкт нерухомості та проаналізувати всі «за» і «проти».

Експерти ринку нерухомості відзначають збільшення на початку нинішнього року кількості пропозицій з продажу квартир, які раніше перебували в заставі у банків. При цьому ціни на таку нерухомість на 10–15%, а то й більше, нижчі середньоринкових, що не може не радувати потенційних покупців. Голова Національної ради ріелторської палати України Віктор Несін пояснює таку тенденцію зменшенням доходів громадян, яким тепер нема чим погашати кредити, а також бажанням банків якомога швидше збути заставне майно і погасити кредити.

Однак юристи звертають увагу, що, придбавши квартиру за заниженою ціною, її новий власник згодом може стикнутися з довгими й виснажливими судовими процесами. У найкращому разі доведеться витратити чимало часу й коштів на відстоювання свого права, у найгіршому — є ризик втратити і квартиру, і сплачені за неї гроші. Тож експерти радять, перш ніж укладати договір, ретельно вивчити всі нюанси, пов’язані з об’єктом нерухомості. Краще — із залученням фахівця для супроводження угоди.

Купівля застави у боржника

Заставне майно може бути продане як за згодою із заставодавцем, так і в примусовому порядку. Здебільшого банки намагаються домовлятися з боржниками, що вигідніше як першим, так і другим. На сайтах банків у розділах про реалізацію заставного майна зазвичай ідеться, що операції здійснюються лише за згодою позичальника, який з тих чи інших причин не в змозі виплатити заставну вартість об’єкта. Один із варіантів реалізації заставної квартири — коли банк пропонує боржнику самому знайти покупця. Щоб уникнути зайвого клопоту, фінустанови навіть надають тим, хто погодився, прийнятніші умови погашення кредиту. За такої схеми покупець оплачує зобов’язання боржника, після чого банк ініціює зняття обмежень на квартиру. І вже після цього укладається договір купівлі-продажу. Слід звернути увагу, що в таких випадках між моментом зняття обмежень і фактичним укладенням договору минає деякий час. У цей момент є ризик махінацій, коли вже необтяжена квартира може бути відчужена третій особі. Тож юристи радять укладати попередній договір, який у разі відмови власника продати квартиру, принаймні, дасть можливість у судовому порядку або зобов’язати його такий договір укласти, або повернути гроші.

Статті 229–233 ЦКУ визначають, що договір може бути визнаний недійсним, якщо він укладений під впливом несприятливих обставин або на вкрай невигідних умовах

Самостійний продаж квартири більш прийнятний для позичальника, оскільки він сам вирішує, кому і за якою ціною продати майно, а також не оплачує банку витрати, пов’язані з реалізацією застави. Для покупця ж тут є певні ризики. Зокрема, угода про добровільний продаж квартири може бути згодом оскаржена боржником у суді. Наприклад, ст. 229-233 ЦКУ визначають, що договір може бути визнаний недійсним, якщо він укладений під впливом несприятливих обставин або на вкрай невигідних умовах. Очевидно, що згадані категорії носять оціночний характер, і наперед важко сказати, чи вважатиме суд обставини такими, що ведуть до визнання договору недійсним. Юрист ЮФ «Лексфор» Юлія Рудик зауважує, що і банк як заставодержатель згодом може оскаржити угоду в судовому порядку, оскільки позичальник не має права продавати заставне майно без отримання попередньої письмової згоди банку. «Тож при укладенні такого роду договорів необхідно ретельно перевірити документи, зокрема перевірити статус майна та наявність у позичальника права на його продаж (відповідної згоди банківської установи, згоди чоловіка або дружини тощо)», — радить юрист.

Квартиру продає банк

У певних випадках, коли позичальник не може або не хоче знайти покупця, банки можуть самі зайнятися продажем заставної нерухомості через фінансові компанії, що працюють спільно з агенціями нерухомості. У таких випадках фінансова або факторингова компанія викуповує в банку заборгованість позичальника за поточною вартістю заставного майна і стає новим заставоутримувачем. Після чого фінансова компанія реалізує заставну квартиру через агенцію з нерухомості. При цьому вона «пробачає» позичальникові залишок боргу за кредитною угодою, якщо квартира продана за ціною, яка не покриває зобов’язання позичальника.

Така схема вигідна для всіх сторін угоди, вважає Юлія Рудик. Вигода банківської установи полягає у скороченні витрат і часу на організацію процесу зі стягнення заставного майна і заборгованості за кредитною угодою, позичальника — в частковому «прощенні» боргу та закритті зобов’язань за кредитною угодою. Фінансова компанія й агенція з нерухомості отримують після реалізації заставного майна свої комісійні, а покупець — звільнену від заборон і зобов’язань нерухомість за прийнятною ціною. «Водночас, — зазначає юрист, — за подібної схеми покупець навряд чи зможе придбати нерухомість за значно зниженою вартістю. Агенція з нерухомості, з метою заробити на комісійних, продають таке майно за звичайними ринковими цінами».

Крім того, потенційному покупцеві такої квартири необхідно перевірити виконання іпотекодержателем усіх умов іпотечного договору. Також слід пам’ятати, що перш ніж продати об’єкт, продавець має за 30 днів повідомити про це боржника. Якщо ж усіх правил не дотримано, згодом договір купівлі-продажу може бути оскаржено в суді.

Примусовий продаж без суду

Проблемним може виявитися придбання квартири, яку в боржника вилучили і реалізують її через аукціон. Примусово стягнути нерухомість у заставодавця можна за рішенням суду, а також на підставі виконавчого напису нотаріуса. Для банків це крайній крок, оскільки процедура реалізації майна на публічних торгах потребує додаткової уваги та часу. Причому менш витратний для банківських установ спосіб стягнення застави — на підставі виконавчого напису нотаріуса (ст. 33 ЗУ «Про іпотеку»). Покупцеві до такого придбання варто ставитися обережно. Окрім іншого, боржник згодом може оскаржити в суді дії нотаріуса. Зазначимо, що позасудове стягнення заставного майна може здійснюватися лише за наявності відповідного застереження в договорі іпотеки або в окремому договорі, який має бути завірений нотаріально. Також стягнення на предмет застави може бути звернене лише за 30 днів після попередження про це боржника. До закінчення цього часу нотаріус не має права вчиняти виконавчий напис на договорі.

Для банку і покупця більше гарантій, коли нерухомість конфіскована і реалізується на підставі рішення суду

Юлія Рудик зауважує, що необхідно звернути увагу на норми Закону «Про нотаріат», що визначають умови, за наявності яких можливе вчинення нотаріусом виконавчого напису. Зокрема, надані нотаріусу документи мають підтверджувати незаперечність вимог банку. При цьому про незаперечність вимог можна говорити лише у двох випадках:

• з розміром суми боргу погоджуються обидві сторони (позичальник і банк);
• заборгованість підтверджена рішенням суду.

В інших випадках заборгованість є суперечливою. Також слід пам’ятати, що нотаріус вчиняє виконавчі написи, якщо з дня виникнення вимоги минув не більш ніж рік. Крім того, вчинення виконавчого напису можливе тільки, якщо договір застави (іпотеки) був засвідчений нотаріусом. «Враховуючи це, покупцеві краще уникати придбання нерухомості, яка стягується на підставі виконавчого напису нотаріуса, навіть якщо така нерухомість реалізується за ціною значно нижчою, ніж ринкова», — радить юрист.

Придбання квартири на аукціоні

Більше гарантій, як для банку, так і для потенційного покупця, коли нерухомість конфіскована і реалізується на підставі рішення суду. Але такий спосіб стягнення заставного майна є витратнішим та тривалішим. Якщо суд задовольнив вимоги банку, реалізація предмета застави здійснюється Державною виконавчою службою (ДВС) на публічних торгах (аукціоні). Інформація про проведення торгів публікується за 15 днів до їх початку. Відчужувана нерухомість оцінюється незалежним оцінювачем. Охочі взяти участь в аукціоні вносять заставу у розмірі 15% вартості об’єкта, яку їм повертають у разі програшу або враховують в оплату придбання.

У цьому разі слід пам’ятати, що заставодавець у будь-який час може погасити борг, і торги не відбудуться. До того ж, тут можливі махінації самих виконавців і пов’язаних з ними осіб з метою придбати нерухомість за заниженою ціною. Наприклад, інформація про торги може приховуватися, а охочих купити об’єкт за запропонованою ціною не виявиться. У такому разі іпотекодержатель отримує право викупити об’єкт за запропонованою ціною. Або призначаються повторні торги (за місяць), на яких ціна знижується на суму до 25%. Згодом можуть бути і треті торги зі стартовою ціною в 50% від визначеної спочатку. При цьому якщо коштів від продажу квартири не вистачить для покриття кредиту, у боржника в рахунок погашення відсутньої суми можуть відібрати інше майно. У таких випадках є велика ймовірність, що заставодавець оскаржить щонайменше встановлену оцінювачем ціну та процедуру проведення торгів. Партнер ЮК «Горошинський і партнери» Дмитро Овсій зазначає, що найбільші ризики при придбанні квартири на публічних торгах — це закритість інформації про такі торги. «Безумовно, агресивно налаштовані власники нерухомості при продажу майна на публічних торгах можуть оскаржувати дії банку, нотаріуса, виконавчої служби та інших учасників такого процесу. У цьому разі вкрай важливо дотриматися всіх процедур», — зазначає юрист.

Сім разів відміряй

Щоб убезпечитися від ризиків при придбанні нерухомості, юристи радять уважно оглянути нерухомість, ознайомитися з документами на неї. Варто вивчити кредитний договір, договір застави, рішення суду про примусове стягнення. Необхідно перевірити, чи не оскаржується таке рішення в касаційному порядку (апеляційний суд може задовольнити вимоги банку, після чого рішення набирає чинності, але згодом його може скасувати касаційний суд).

При придбанні заставної квартири важливо переконатися, що на ній немає обтяжень. «Якщо ціна заставного, як і будь-якого іншого майна, набагато нижче ринкової, і подібне зниження вартості з першого погляду необґрунтоване, можливо, це зумовлено якимись прихованими недоліками нерухомості, зокрема заставою чи іншим обтяженням», — говорить Юлія Рудик. Потрібно переконатися у згоді чоловіка або дружини на угоду у випадках, коли нерухомість належала подружжю. Перевірити, чи не прописані в квартирі діти, оскільки виписати їх потім буде дуже складно. Втім, Дмитро Овсій зауважує, що ймовірність наявності обтяжень досить висока лише в разі купівлі прав і зобов’язань за кредитом, продажу через застереження в договорі (без суду). «У випадках залучення до продажу виконавчої служби ймовірність натрапити на обтяження невисока», — зазначає він.

Не зайвим, радять юристи, буде скористатися допомогою фахівця при укладенні договору купівлі-продажу. Професійний аналіз документів на квартиру, правильно складена угода і грамотне юридичне оформлення результатів її виконання допоможе звести до мінімуму можливі ризики подіб­ної угоди й уникнути будь-яких негативних наслідків у майбутньому.

Источник информации:http://kontrakty.ua